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Les différents taux

Les banques commerciales, c’est-à-dire les différentes agences, se financent auprès de la banque centrale (en Europe, il s’agit de la BCE). Ce financement a un coût qui dépend du niveau des taux directeurs de la banque centrale.  Ces coûts sont imputés sur les taux d’emprunt qui vont alors varier dans le même sens que les taux directeurs. Le taux d’emprunt génère des intérêts. Ce sont les gains que réalise l’établissement bancaire en prêtant une somme d’argent.

Un taux fixe est un taux d’emprunt qui ne subit pas les fluctuations du marché. Il restera donc identique sur toute la durée de l’emprunt. Le taux est déterminé à la signature du contrat et il donne lieu à une mensualité constante. Par conséquent, il confère une sécurité à l’emprunteur qui est à même de budgétiser son remboursement sur toute la durée du crédit.

Un taux variable est un taux d’intérêt qui fluctue selon le taux directeur de la Banque Centrale européenne. Ce taux est donc révisé, annuellement dans la majorité des cas, pendant toute la durée de l’emprunt. L’emprunteur prend le risque de voir ses mensualités augmenter ou baisser d’une année à l’autre tout au long de son emprunt. Ce type de taux procure l’avantage d’être en règle générale inférieur à un taux fixe en début d’emprunt. En revanche, les mensualités varient d’une année sur l’autre. L’emprunteur peut se fonder sur l’évolution de la variation des taux mais celle-ci n’est jamais garantie. Le taux variable est rattaché à un indice, l’Euribor et fluctue dans le même sens que celui-ci.

Un taux variable capé est un taux variable dont les fluctuations sont limitées par un plafond à la hausse et un plancher à la baisse. Le taux variable capé représente alors un bon compromis entre le taux variable et le taux fixe. 

Un taux révisable, appelé également taux mixte, est la combinaison d’un taux fixe en début d’emprunt suivi d’un taux variable pour le temps restant.

Certains établissements bancaires proposent également des crédits dits « accordéon ». Il s’agit d’un emprunt à taux variable capé avec une mensualité fixe et constante. En cas d’augmentation (ou de diminution) du taux, la durée du crédit est allongée (ou raccourcie) selon les conditions appliquées par la banque. Une durée maximale est convenue lors de la signature du contrat de prêt.

Capacité de remboursement

L’une des normes du système bancaire veut que le taux d’endettement ne dépasse pas 33%. Ainsi le tiers des revenus doit couvrir l’ensemble des charges (loyers, mensualités de crédit, …).

De plus, les banques définissent également un solde de « reste à vivre », il s’agit de la somme minimale qu’il doit rester à l’emprunteur pour subvenir à ses besoins.

Les garanties exigées par les banques

Afin de se couvrir contre les éventuelles défaillances de remboursement de l’emprunteur, les établissements bancaires ont recours à des diverses garanties :

-          L’hypothèque de 1^er rang sur le bien financé : Une hypothèque est un acte officiel enregistré chez un notaire qui permet au prêteur, la banque, de saisir le bien pour le vendre afin de se rembourser si l’emprunteur ne rembourse plus son crédit immobilier.

-          L’hypothèque sur un autre bien immobilier.

-          L’assurance décès-invalidité-incapacité de travail : l’emprunteur souscrit auprès d’une compagnie d’assurance un contrat pour couvrir le solde restant dû en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. L’assurance se substitue à l’emprunteur afin de procéder au remboursement du crédit (de façon temporaire ou permanente selon le cas).

-          La cession de salaire : la banque peut prélever directement son remboursement sur le salaire de l’emprunteur.

-          La caution personnelle d’un tiers : le tiers s’engage à rembourser à la place de l’emprunteur si celui-ci ne le fait pas.

Différence entre hypothèque et mandat hypothécaire

Une hypothèque est un acte officiel enregistré chez un notaire qui permet au prêteur, la banque, de saisir le bien immobilier pour le vendre afin de se rembourser si l’emprunteur ne rembourse plus son crédit immobilier. L’hypothèque est donc une garantie pour l’établissement bancaire de se protéger contre les défaillances de paiement de l’emprunteur. Une hypothèque nécessite un droit d’enregistrement auprès du bureau des hypothèques.

Un mandat hypothécaire, réalisé auprès d’un notaire, autorise la banque via un mandat à prendre le bien immobilier en hypothèque si l’emprunteur ne rembourse plus son crédit. Un mandat hypothécaire, à la différence de l’hypothèque, n’entraine pas de droits d’enregistrement ni de droits d’hypothèque. Il ne fait donc pas l’objet d’une publication officielle. Cependant, un bien immobilier sous le coup d’un mandat hypothécaire ne peut plus être mis en hypothèque auprès d’un autre prêteur. Le mandat est souvent plus attractif pour l’emprunteur dans la mesure où il est moins onéreux. En revanche, il confère un risque pour le prêteur si le bien est revendu.

Les assurances

Un crédit immobilier s’accompagne nécessairement d’une assurance. Il s’agit d’une garantie pour l’établissement bancaire si l’un des trois risques suivant survenait : décès, invalidité, incapacité de travail (selon les contrats d’assurance). L’emprunteur souscrit auprès d’une compagnie d’assurance un contrat pour couvrir le solde restant dû en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. L’assurance se substitue à l’emprunteur afin de procéder au remboursement du crédit (de façon temporaire ou permanente selon le cas).

Le prêt épargne logement

Le prêt épargne logement se décompose en deux phases :

-          Pendant la 1^re phase, l’emprunteur épargne. Les mensualités sont rémunérées.

-          Lors de la 2^e phase, l’emprunteur rembourse son crédit, bénéficiant d’un taux d’intérêt attractif du fait de son épargne préalable. Le montant du taux d’emprunt dépend du montant de l’épargne.