Communiqué de presse janvier 2015

Est-il encore intéressant de contracter un prêt sur 30 ans ?
 
Les professionnels du secteur de l’immobilier s’interrogent sur un modèle d’emprunt jusque-là répandu, notamment chez les foyers les plus modestes. Il s’agit ainsi de remettre en cause les idées reçues sur le prêt immobilier sur 30 ans, et de mettre en garde sur les différents inconvénients qu’il peut représenter, notamment sur le long terme.

Souscrire à un prêt sur 30 ans offre plusieurs avantages considérables, parfois même indispensables pour que certains foyers puissent accéder à la propriété. Il offre la possibilité de faire diminuer les mensualités de remboursement, permettant aux ménages d’adapter leur emprunt à leur budget. De plus, allonger sa durée d’emprunt permet d’obtenir une somme plus conséquente. Voilà qui a de quoi séduire les futurs acquéreurs aux revenus modestes, en particulier lorsque les prix de l’immobilier sont en hausse. Ainsi, nombreux sont ceux qui se trouvent en mesure de réaliser leur rêve d’accès à la propriété grâce au prêt de longue durée.

Pourtant, il est important de rester vigilant, car ces avantages, qui semblent à priori alléchants, ne sont pas offerts gratuitement aux souscripteurs. Différents frais supplémentaires sont engendrés par le prêt longue durée. Le coût total d’un crédit dépend de la durée sur laquelle il aura été contracté. Dès lors qu’un prêt immobilier se fait sur 30 ans, le coût total augmentera considérablement : multiplier la durée de remboursement fera invariablement augmenter le coût des intérêts, et cela de manière non proportionnelle (par exemple, si l’acheteur souhaite doubler la durée de son prêt, le coût des intérêts peut tripler). De plus, les frais d’assurances peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.

Le taux de crédit immobilier est l’élément principal qui amène les experts à remettre en cause les idées reçues. Alors que le taux d’endettement serait en effet allégé par le prêt sur 30 ans, le taux de crédit immobilier quant à lui augmente, comparé au taux des prêts contractés sur une durée moins longue. Les professionnels mettent en garde sur une telle longévité, qui s’avère parfois être un frein pour les banques. Ces dernières ont d’ailleurs négligé la révision du taux de crédit immobilier, qui peut atteindre jusqu’à 4,30%, contrairement aux taux des crédits plus courts (entre 20 et 25 ans), qui ont bénéficié de la baisse qui aura marqué l’année 2014. C’est ainsi que les écarts de taux se creusent.

Puisque la somme des intérêts est plus importante, la durée de remboursement de ces derniers sera en conséquence allongée. Or il faut prendre en considération que les premières années de remboursement servent à financer les intérêts dus à l’établissement d’emprunt. Dans le cas d’une revente du bien immobilier, le risque de « negative equity » (c’est-à-dire que la valeur du bien devient inférieure à la somme à rembourser), augmente si les prix immobiliers chutent. La crise des subprimes, survenue aux Etats-Unis début juillet 2007 illustre ce phénomène ainsi que l’ampleur des conséquences qu’il peut engendrer. Selon le site immobilier Toutsurlimmo.com : « A mi-parcours, il restera à payer 60 % du capital emprunté. Pour un même montant emprunté sur 30 ans au taux de 5,20 %, il restera, à mi-parcours, 88 % de la dette à rembourser. Doubler la durée d’endettement (de 15 à 30 ans) revient grosso modo à multiplier par 2,2 la facture ».
 
N’oublions pas les établissements qui contractent les crédits, forcés d’adapter constamment leur politique à leur environnement économique, juridique et réglementaire. Face à leur environnement concurrentiel, les banques adoptent une attitude de plus en plus réticente à la prise de risque et aux crédits coûteux. Cette position se durcit et n’agit pas en faveur de l’accord de prêts sur 30 ans. Le parcours devient de plus en plus compliqué pour obtenir un prêt longue durée.